《陽(yáng)江市住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法》的政策解讀

《陽(yáng)江市住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱“《貸款管理辦法》”）適用于陽(yáng)江市行政區(qū)域內(nèi)住房公積金個(gè)人住房貸款的管理。

一、政策出臺(tái)的目的

為充分發(fā)揮住房公積金制度的保障作用，減輕繳存人家庭住房貸款的償還壓力，規(guī)范個(gè)人住房公積金貸款管理，防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，充分發(fā)揮住房公積金的政策保障作用，支持我市職工個(gè)人購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房，改善住房條件，提高住房公積金使用效率，促進(jìn)我市住房公積金業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展。

二、法律依據(jù)

主要依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《住房公積金管理?xiàng)l例》以及《住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)范》（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T51267-2017）。

三、《貸款管理辦法》主要內(nèi)容

《貸款管理辦法》制定內(nèi)容體現(xiàn)支持住房公積金繳存人剛需和改善性住房需求，以家庭為單位，限制第三套及以上住房貸款，體現(xiàn)“房住不炒”原則；規(guī)范貸款流程，優(yōu)化服務(wù)效率，明確受理和審批時(shí)限，提升辦理效率；夯實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防控力度，保障資金安全，嚴(yán)格審核條件，加強(qiáng)貸后管理，防范騙貸和資金風(fēng)險(xiǎn)；可靈活償還貸款，提供多種還款方式，允許變更還款賬戶或提前還款；維護(hù)繳存職工合法權(quán)益，降低購(gòu)房成本；提升住房公積金管理規(guī)范化水平，優(yōu)化資金使用效率，促進(jìn)陽(yáng)江市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

《貸款管理辦法》分為總則，貸款對(duì)象和條件，貸款額度、期限和利率，貸款辦理，貸款擔(dān)保，貸款償還，貸后管理，法律責(zé)任及附則九個(gè)章節(jié)共四十六條，主要包含以下內(nèi)容：

（一）第一章總則共有5條，分別說(shuō)明了開(kāi)展住房公積金個(gè)人貸款的目的依據(jù)、適用范圍、定義、審批和管理的主體職責(zé)以及承辦個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的銀行。

（二）第二章貸款對(duì)象和條件共有6條，明確貸款對(duì)象、申請(qǐng)住房公積金貸款的辦理?xiàng)l件、借款共同申請(qǐng)人須符合的條件等。

（三）第三章貸款額度、期限和利率共4條，明確貸款額度、貸款期限、貸款利率以及組合貸款等相關(guān)規(guī)定。

（四）第四章貸款辦理共5條，明確貸款的辦理程序、申請(qǐng)辦理需提供的材料、貸款申請(qǐng)的受理期限、貸款審批的期限、觸發(fā)輪候發(fā)放公積金貸款的條件等。

（五）第五章貸款擔(dān)保共6條，明確貸款的擔(dān)保方式、抵押登記、抵押物價(jià)值的確定、抵押物的保管、監(jiān)督檢查與處分限制、開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)售商品房需承擔(dān)的階段性連帶保證責(zé)任以及自然人作為保證人的保證責(zé)任等。

（六）第六章貸款償還共4條，闡述了貸款本息歸還的管理規(guī)定。明確市公積金中心對(duì)貸款應(yīng)還本息的統(tǒng)一核算，住房公積金貸款的償還原則和還款方式、貸款利息的計(jì)算方法以及約定還款賬戶的要求。

（七）第七章貸后管理共8條，闡述了貸后管理的管理規(guī)定。明確公積金貸款的提前收回、貸款發(fā)放后停繳住房公積金、逾期償還貸款、提前還款、貸款相關(guān)變更、保證人無(wú)法履行保證責(zé)任、償還全部貸款本息后解除抵押等的處理或辦理措施，以及明確住房公積金貸款檔案的管理。

（八）第八章法律責(zé)任共4條。闡述了未履行借款合同或出現(xiàn)其他違約、違規(guī)騙取公積金貸款、受托銀行違規(guī)或失誤操作以及市公積金中心工作人員造成資金風(fēng)險(xiǎn)或損失等的法律責(zé)任。

（九）第九章附則共3條。闡述了由市公積金中心制定住房公積金貸款業(yè)務(wù)的具體操作規(guī)范或工作指南，本辦法未盡事宜的執(zhí)行和施行時(shí)間等規(guī)定。

四、主要問(wèn)題的解答

（一）住房公積金貸款的用途如何規(guī)定?

答：根據(jù)《貸款管理辦法》第三條、第六條，住房公積金貸款的用途專項(xiàng)用于經(jīng)審核符合條件的住房公積金繳存人在本市轄區(qū)內(nèi)購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房。

（二）哪些人可以作為住房公積金貸款的共同借款人?

答：根據(jù)《貸款管理辦法》第八條，借款申請(qǐng)人及配偶、父母、子女可作為借款的共同申請(qǐng)人，但個(gè)人信用狀況應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定的條件。

（三）什么情況下才可共同申請(qǐng)貸款最高額度？

答：根據(jù)《貸款管理辦法》第八條，借款申請(qǐng)人及按規(guī)定繳存住房公積金的配偶、父母、子女同時(shí)申請(qǐng)住房公積金貸款的，可執(zhí)行共同申請(qǐng)貸款最高額度。

（四）繳存人家庭可使用住房公積金貸款的最高次數(shù)是多少次?

答：根據(jù)《貸款管理辦法》第九條，住房公積金貸款以繳存人家庭（家庭成員包括本人、配偶、未成年子女，下同）為單位，繳存人家庭共同使用住房公積金貸款的次數(shù)最高為兩次。

（五）家庭自住住房的套數(shù)怎么認(rèn)定?

答：根據(jù)《貸款管理辦法》第十條，繳存人家庭自住住房套數(shù)依據(jù)家庭成員的個(gè)人信用報(bào)告及其不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行認(rèn)定。

（六）哪些情形不予辦理住房公積金貸款?

答：根據(jù)《貸款管理辦法》第十一條，屬于下列情形之一的，不予辦理公積金貸款：

1.購(gòu)買、建造、翻建、大修房屋的用途為非自住住房的（如：商鋪、商住、商務(wù)公寓、服務(wù)型公寓、度假公寓等）；

2.繳存人家庭第三套及以上自住住房的；

3.繳存人與配偶、父母、子女之間買賣住房的；

4.繳存人家庭仍有尚未結(jié)清住房公積金貸款的；

5.繳存人家庭已使用過(guò)兩次住房公積金貸款的；

6.購(gòu)買的自住住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書注明房屋所有權(quán)取得的時(shí)間超過(guò)6個(gè)月的，建造、翻建的自住住房取得建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證超過(guò)6個(gè)月的；

7.借款申請(qǐng)人的自住住房為集體土地的農(nóng)村宅基地房屋等依法不得抵押房產(chǎn)的；

8.用于貸款的抵押物難以處置，存在明顯變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的；

9.借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人）由中國(guó)人民銀行出具的《個(gè)人信用報(bào)告》中顯示申請(qǐng)人3年內(nèi)單筆貸款或單張貸記卡有連續(xù)3期（含）以上或累計(jì)6期（含）以上逾期記錄的；

10.納入失信被執(zhí)行人名單的；

11.被市公積金中心按規(guī)定限制申請(qǐng)住房公積金貸款的；

12.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不予辦理住房公積金貸款的其他情形。

（七）住房公積金貸款的額度如何確定?

答：根據(jù)《貸款管理辦法》第八、十二條，市公積金中心根據(jù)資金結(jié)余情況及風(fēng)險(xiǎn)管理的要求合理擬定住房公積金貸款的最高額度，經(jīng)市公積金管委會(huì)批準(zhǔn)后向社會(huì)公布執(zhí)行。

實(shí)際的貸款額度根據(jù)借款申請(qǐng)人的償還能力、公積金月繳存額以及抵押物價(jià)值等情況綜合確定，同時(shí)原則上不得超過(guò)住房公積金貸款的最高額度。

（八）住房公積金貸款的貸款期限如何確定?

答：根據(jù)《貸款管理辦法》第十三條，貸款期限根據(jù)借款申請(qǐng)人年齡、還款能力、抵押物的剩余使用年限等實(shí)際情況合理確定。貸款期限以年為單位，最長(zhǎng)貸款期限為30年。

實(shí)際的貸款年限應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：

1.貸款償還期限可延至借款人法定退休年齡后5年，最長(zhǎng)貸款期限為30年。

2.購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的貸款年限，不超過(guò)抵押物的剩余使用年限。

（九）住房公積金貸款的利率如何執(zhí)行?

答：根據(jù)《貸款管理辦法》第十四條，住房公積金貸款利率按國(guó)家公布的各年限住房公積金貸款利率執(zhí)行。

當(dāng)遇法定貸款利率調(diào)整時(shí)，貸款期限在1年及1年以內(nèi)的，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)息；貸款期限在1年以上的，于下年1月1日開(kāi)始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定，國(guó)家另有規(guī)定除外。

（十）住房公積金貸款如何辦理?

答：根據(jù)《貸款管理辦法》第十六條，住房公積金貸款辦理時(shí)，借款申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人應(yīng)到住房公積金貸款業(yè)務(wù)受托銀行受理網(wǎng)點(diǎn)提出借款申請(qǐng)。各受理網(wǎng)點(diǎn)的信息和業(yè)務(wù)辦理所需提供材料請(qǐng)查看陽(yáng)江市住房公積金管理中心官方網(wǎng)站或微信公眾號(hào)。

（十一）住房公積金可貸資金額度不足時(shí)如何處理?

答：根據(jù)《貸款管理辦法》第二十條，公積金貸款可貸資金額度不足時(shí)，市公積金中心應(yīng)向符合條件的借款人輪候發(fā)放公積金貸款。

（十二）住房公積金貸款的擔(dān)保方式有哪些?哪些人可作為貸款的保證人?

答：根據(jù)《貸款管理辦法》第二十二、二十六條，住房公積金貸款，應(yīng)當(dāng)以抵押或抵押與保證組合的方式提供擔(dān)保。采用抵押方式擔(dān)保的，借款人應(yīng)當(dāng)以所購(gòu)建住房作為抵押物用于貸款抵押。

保證人應(yīng)當(dāng)具備擔(dān)保人的合法資格和代為清償債務(wù)的能力，提供的擔(dān)保為連帶責(zé)任保證。

（十三）住房公積金貸款的還款方式有哪些?

答：根據(jù)《貸款管理辦法》第二十八條，住房公積金貸款的償還可選擇等額本息或等額本金還款方式。

（十四）貸款批準(zhǔn)發(fā)放后，繳存公積金的借款人停繳住房公積金會(huì)有哪些影響?

答：根據(jù)《貸款管理辦法》第三十二條，住房公積金貸款發(fā)放后，繳存公積金的借款人因個(gè)人原因連續(xù)停繳住房公積金超過(guò)1年（12個(gè)月）以上的，從次年7月起在同期同檔住房公積金貸款年利率的基礎(chǔ)上增加0.1%，直至恢復(fù)正常繳存。

（十五）騙取住房公積金貸款有哪些法律責(zé)任?

答：根據(jù)《貸款管理辦法》第三十一、四十條，借款人以隱瞞真實(shí)情況、提供虛假佐證材料等方式騙取住房公積金貸款的，市公積金中心或受托銀行有權(quán)終止發(fā)放、提前收回全部住房公積金貸款。借款人以隱瞞或虛報(bào)婚姻狀況、直系親屬關(guān)系、住房數(shù)量的真實(shí)情況等方式違規(guī)騙取住房公積金貸款，在住房公積金信息管理系統(tǒng)中記載其失信記錄，在對(duì)失信行為作出處理之日起3年內(nèi)限制其申請(qǐng)住房公積金提取和貸款；資金已發(fā)放的，由市公積金中心責(zé)令限期全額退回。

對(duì)逾期仍不退回資金的，列為嚴(yán)重失信行為，在達(dá)到法定退休年齡之前限制申請(qǐng)住房公積金提取和貸款，并依法依規(guī)向相關(guān)管理部門報(bào)送失信信息，實(shí)施聯(lián)合懲戒。

機(jī)關(guān)、事業(yè)單位及國(guó)有企業(yè)繳存職工違規(guī)騙貸住房公積金情節(jié)嚴(yán)重的，向其所在單位通報(bào)。

借款人以欺騙手段騙取貸款，或惡意逃避債務(wù)，非法轉(zhuǎn)移抵押物的，市公積金中心應(yīng)當(dāng)移交公安等部門依法追究其法律責(zé)任。